דירה בהנחה היא תוכנית המדינה לחסרי דירה: מוציאים אישור זכאות ב-200 ₪ דרך חברת הרשמה, נרשמים להגרלות באתר משרד הבינוי והשיכון, והזוכים קונים מהיזם דירה בהנחה של 25%, עד 550,000 ₪.
- עלות
- אישור זכאות חדש: 200 ₪. חידוש בזמן: 50 ₪ לפי כל-זכות. ההרשמה להגרלות עצמה בלי תשלום
- למי המדריך
- זוגות והורים שאין להם דירה; יחידים מגיל 35 שאין להם דירה; משרתי מילואים ובני מקום שרוצים לדעת מה העדיפות שלהם; מי שזכו בהגרלה וצריכים להתכונן לבחירת דירה ולמשכנתא
- מדריך
- 8 שלבים
במחיר מטרה ההנחה היא 25% ממחיר השוק, עד 550,000 ₪ לדירה (לפי עדכון יולי 2025). אישור זכאות חדש עולה 200 ₪.
חלק אהשלבים, בסדר הזה
בודקים שאתם חסרי דירה ובקבוצה שזכאית
זכאים זוגות נשואים או ידועים בציבור, הורים לילד עד גיל 21, ויחידים מגיל 35. תנאי הבסיס: ב-3 השנים האחרונות לא הייתה לכם, לבן או בת הזוג או לילדים עד גיל 21 שגרים איתכם, דירה או יותר משליש דירה. הבדיקה שלמטה בעמוד עוזרת לסמן מה מתאים לכם.
מוציאים אישור זכאות דרך חברת הרשמה
בוחרים אחת משלוש חברות ההרשמה: מילגם, אלונים או מעוף. אין ביניהן הבדל, ואפשר לעבור מחברה לחברה. כשלא צריך לצרף מסמכים, הכול נעשה באינטרנט. האישור עולה 200 ₪ ומגיע בדואר אלקטרוני בתוך עד 10 ימי עבודה.
נכנסים לאזור האישי באתר ההגרלות
עם האישור מגיעה סיסמה זמנית. נכנסים לאתר ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון עם מספר תעודת הזהות והסיסמה, מחליפים לסיסמה קבועה ובודקים שהפרטים נכונים. אם יש טעות, פונים לחברת ההרשמה.
נרשמים להגרלות שפתוחות לכם
ברשימת הפרויקטים לוחצים על הרשמה ומאשרים את תקנון ההגרלה. ההרשמה לכל הגרלה פתוחה 8 ימים לפחות. אפשר להירשם לכמה הגרלות במקביל, ובסדרת הגרלות גדולה עד 3 יישובים. זוג נרשם פעם אחת בלבד לכל הגרלה, לא כל אחד בנפרד.
מחכים לתוצאות ובודקים את ההודעות
ההגרלה נערכת בדרך כלל בתוך 30 יום מסגירת ההרשמה. התוצאות נשלחות במסרון ובדואר אלקטרוני ונשמרות באזור האישי. מי שזוכה בהגרלה אחת יוצא מכל ההגרלות האחרות ומרשימות ההמתנה.
מכינים מימון: אישור עקרוני למשכנתא
לפני בחירת הדירה כדאי לדעת כמה הבנק מוכן להלוות. מבקשים אישור עקרוני מכמה בנקים, בלי תשלום, ומשווים. ההסבר המלא נמצא בהמשך העמוד.
בוחרים דירה וחותמים מול היזם
היזם מזמין אתכם לכנס זוכים ואחר כך לבחירת דירה, בהודעה של 7 ימים לפחות. בוחרים לפי המספר שעלה בהגרלה, ויש עד 45 דקות לבחירה. היזם יכול לבקש מקדמה, בדרך כלל 2,000 ₪. את חוזה המכר חותמים בתוך 10 ימי עבודה, ושני בני הזוג צריכים להיות נוכחים.
שומרים על אישור זכאות בתוקף עד החתימה
אישור הזכאות תקף לשנה. מקבלים תזכורת ומחדשים בתוך 60 יום, באזור האישי או דרך חברת ההרשמה. כל שינוי במצב המשפחתי או בבעלות על דירה מדווחים מיד לחברת ההרשמה, אחרת הזכאות והזכייה עלולות להתבטל.
חלק ב · רשימת סימוןדירה בהנחה: בדיקת זכאות ומסמכים
לפי משרד הבינוי והשיכון, מ-2026 הזכאות מותנית גם בכך שלפי נתוני צה"ל המבקש ובן או בת הזוג אינם חייבי גיוס שלא הסדירו את מעמדם. הנפקת אישורים וחידושם נעצרה זמנית בספטמבר 2026 וחודשה באוקטובר 2026.
נרשמים לכמה הגרלות במקביל ובודקים את האזור האישי אחרי כל הגרלה. משרד הבינוי והשיכון לא מקבל טענה שלא הגיעה הודעה, אז ודאו שהטלפון והדואר האלקטרוני נכונים.
חלק גמי זכאי לדירה בהנחה
התנאים קבועים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל (פרק 4.7, בתוקף מ-21 ביולי 2025) וחלים על כל מסלולי דירה בהנחה. צריך להיות אזרח ישראל ולעמוד באחת הקבוצות:
- זוג נשוי או ידועים בציבור, עם או בלי ילדים.
- הורה עם ילד אחד לפחות שעוד לא מלאו לו 21. לפי כל-זכות, אישה בהיריון נחשבת הורה מהחודש החמישי.
- זוג שעומד להתחתן בתוך 3 חודשים מהגשת הבקשה. אם החתונה לא מתקיימת בזמן, הזכאות או הזכייה מתבטלות.
- יחיד או יחידה (רווקים, גרושים, אלמנים) מגיל 35.
- נכה מגיל 21 עם נכות רפואית של 75% לצמיתות מביטוח לאומי, או נכות של 50% ומעלה עם קצבת ניידות ושירותים מיוחדים, נפגע פעולות איבה או נכה משרד הביטחון.
- מי שהוא זוג או הורה לא יכול להגיש בקשה כיחיד. בקשה שלא לפי המצב האמיתי מביאה לביטול הזכאות והרכישה.
חלק דמי נחשב חסר דירה
חסר דירה הוא מי שב-3 השנים לפני הנפקת הזכאות ועד החתימה על חוזה הקנייה לא היו לו, לבן או בת הזוג ולילדים עד גיל 21 שגרים איתו, זכויות בדירה או ביותר משליש דירה. זכויות כוללות:
- בעלות, חכירה או שכירות מוגנת (דמי מפתח).
- זכות מירושה או ממתנה, גם אם הסתלקתם מהעיזבון.
- זכויות בנחלה, במשק עזר או בדירה בקיבוץ או במושב שיתופי.
- דירה בשלבי בנייה, או דירה דרך קבוצת רכישה.
- מי שכבר קנה דירה בתוכנית דיור בהישג יד לא יכול להשתתף שוב.
חלק האיך עובדת ההגרלה ומי מקבל עדיפות
כל הנרשמים מקבלים מספר לפי סדר ההגרלה, והזוכים בוחרים דירה לפי המספר. חלק מהדירות מוקצות קודם לקבוצות עדיפות, לפי ההחלטה של מועצת מקרקעי ישראל:
בסך הכול הקבוצות האלה מקבלות עד 73% מהדירות בהגרלה. מי שנכנס לקבוצת עדיפות ולא זכה בה, משתתף גם בהגרלה הכללית על שאר הדירות. ההגרלה הראשונה בכל פרויקט פתוחה רק לחסרי דירה.
- עדיפות ראשונה: נכים רתוקים לכיסא גלגלים, דירה אחת לכל 30 דירות ולפחות אחת.
- עדיפות שנייה: משרתי מילואים פעילים, כלומר מי ששירת 60 יום לפחות בצו 8 מ-7 באוקטובר 2023. ביישובי פריפריה באזור עדיפות לאומית עד 50% מהדירות (מהן עד 25% קודם ללוחמים), ובשאר היישובים עד 35% (מהן עד 15% ללוחמים).
- עדיפות שלישית: בני מקום, עד 20% מהדירות. בן מקום הוא מי שגר ביישוב 3 שנים ברציפות, או 4 מתוך 10 השנים האחרונות, לפי מרשם האוכלוסין.
- השאר מוגרלים בין כל הזכאים. אחרי הזוכים נקבעת רשימת המתנה, ומי שבראשה נכנס כשזכייה מתבטלת.
חלק ודירה בהנחה, מחיר מטרה ומחיר למשתכן: מה ההבדל
דירה בהנחה הוא השם הכללי של התוכנית. מחיר למשתכן ומחיר מופחת היו המסלולים הקודמים, ומאוקטובר 2021 פועל מסלול דיור במחיר מטרה, שבו נמכרות רוב הדירות היום. כל המסלולים נרשמים באותו אתר ובאותו אישור זכאות.
במחיר מטרה היזם מתחייב למכור לזכאים בהנחה של 25% ממחיר השוק, ולא יותר מ-550,000 ₪ לדירה (ביישובים זולים במיוחד עד 600,000 ₪). הדירות משווקות רק ביישובים שבהם מחיר ממוצע למ"ר נמוך מ-20,000 ₪, או ביישובים באשכול חברתי-כלכלי 1 עד 4. אין מבחן הכנסה.
במחיר למשתכן במתכונת הישנה היו תנאים אחרים, למשל ניקוד ומבחן הכנסה. מי שמחזיק אישור זכאות ישן ותקף יכול להשתתף גם בהגרלות של היום. מי שמחפש מחיר למשתכן היום, צריך בפועל את דירה בהנחה.
חלק זמגבלות על מכירה והשכרה
אסור למכור או להעביר את הדירה, גם במתנה, במשך 5 שנים מקבלת תעודת גמר או 7 שנים מיום ההגרלה, המוקדם מביניהם. זה חל גם על מי שקנה במחיר למשתכן ובמחיר מופחת.
מכירה בתוך התקופה אפשרית רק באישור ועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון, ומי שמעביר זכויות בתקופה הזאת מחזיר את ההנחה שקיבל, צמודה למדד המחירים לצרכן.
ההגבלה בהחלטה היא על מכירה והעברה, לא על השכרה. לפי שאלות ותשובות של משרד הבינוי והשיכון אין איסור להשכיר את הדירה, אבל בדקו גם את החוזה בפרויקט שלכם. כדאי להתייעץ לפני כל עסקה בתקופת ההגבלה.
חלק חמשפרי דיור
מי שיש לו דירה יכול להשתתף רק בהגרלות המשך שהוגדרו למשפרי דיור, לא בהגרלה הראשונה. התנאי: למכור את הדירה הקיימת לא יאוחר מ-12 חודשים מקבלת אישור האכלוס של הדירה החדשה (טופס 4). מצרפים לבקשה חוזה קנייה, חוזה מכירה, נסח טאבו או צו ירושה.
חלק טאישור עקרוני למשכנתא: מה זה ומה מביאים
אישור עקרוני הוא מסמך מהבנק עם סכום המשכנתא שהוא מוכן לתת, תקופה, ריבית, החזר חודשי ועמלות, לפי הנתונים שמסרתם ולפי הנכס. הוא בלי תשלום ולא מחייב לקחת משכנתא. הוא תקף 24 ימים לפחות, ובתקופה הזאת הבנק מחויב לתנאים אם הנתונים יאומתו.
אפשר לבקש מכמה בנקים, לא רק מהבנק שלכם, ולהשוות. לא חייבים להביא מסמכים כדי לקבל אישור עקרוני, אבל עם מסמכים ההצעה מדויקת יותר. בדרך כלל הבנק ישאל על:
- תעודות זהות של שני בני הזוג.
- תלושי שכר אחרונים, או אישור רואה חשבון לעצמאים.
- דפי חשבון בנק אחרונים.
- פרטי הדירה והמחיר, או חוזה המכר כשיש.
- סכום ההון העצמי שיש לכם, וההלוואות הקיימות.
- אחרי האישור הבנק נותן רשימת שמאים ורשימת מסמכים להמשך. הבחירה בין הצעות היא החלטה כלכלית ארוכה, ולכן כדאי להתייעץ.
חלק ישאלות נפוצות
מי זכאי לדירה בהנחה?
חסרי דירה שהם זוג נשוי או ידועים בציבור, הורה לילד עד גיל 21, זוג שמתחתן בתוך 3 חודשים, יחיד מגיל 35, או נכה מגיל 21 לפי אחוזי הנכות שנקבעו. צריך להיות אזרח ישראל.
כמה עולה אישור זכאות לדירה בהנחה?
200 ₪ לאישור חדש, דרך מילגם, אלונים או מעוף. האישור תקף לשנה, ולפי כל-זכות חידוש בזמן עולה 50 ₪. ההרשמה להגרלות עצמה בלי תשלום.
רווק בן 30 יכול להירשם לדירה בהנחה?
לא במסלול הנוכחי. יחיד זכאי מגיל 35, חוץ מנכה מגיל 21 שעומד בתנאי הנכות. הורה יחיד לילד עד גיל 21 זכאי בכל גיל.
כמה דירות מוקצות למשרתי מילואים?
עד 50% מהדירות ביישובי פריפריה באזור עדיפות לאומית ועד 35% בשאר היישובים, למי ששירת 60 יום לפחות בצו 8 מ-7 באוקטובר 2023. חלק מהן ניתן קודם ללוחמים.
מה זה בן מקום בהגרלה?
מי שגר ביישוב שבו נבנה הפרויקט 3 שנים אחרונות, או 4 מתוך 10 השנים האחרונות, לפי מרשם האוכלוסין. בני מקום מקבלים עדיפות על עד 20% מהדירות.
מה ההבדל בין מחיר למשתכן לדירה בהנחה?
מחיר למשתכן הוא השם הישן. היום התוכנית נקראת דירה בהנחה, ורוב הדירות נמכרות במסלול מחיר מטרה. נרשמים באותו אתר ועם אותו אישור זכאות.
אפשר להשכיר דירה שקניתי בדירה בהנחה?
לפי משרד הבינוי והשיכון אין איסור על השכרה. האיסור הוא על מכירה: 5 שנים מתעודת גמר או 7 שנים מההגרלה, המוקדם מביניהם.
מה קורה אחרי שזוכים בהגרלה?
היזם מזמין לכנס זוכים ולבחירת דירה, בוחרים לפי המספר בהגרלה, משלמים לפעמים מקדמה של 2,000 ₪ וחותמים על חוזה בתוך 10 ימי עבודה. כדאי להכין אישור עקרוני למשכנתא מראש.
חלק 11קישורים רשמיים
- request for eligibility confirmation · gov.il
- register for discounted housing lottery · gov.il
- renewal-eligibility-housing · gov.il
- faq dira · gov.il
- council decisions 15052025 החלטה 4.7 - בתוקף · gov.il
- documents mechir lamishtaken takanon diyur beheseg yad 06082 · gov.il
- 2 1e9db5a6-a8ce-f011-a865-005056aa9911 11 21472 · fs.knesset.gov.il
- הוצאת אישור זכאות לתוכנית דירה בהנחה (מחיר למשתכן) · kolzchut.org.il
- מחיר למשתכן במתכונת הישנה · kolzchut.org.il
- אישור עקרוני למשכנתא בנקאית · kolzchut.org.il
- request-for-exceptions-committee · gov.il
המדריך נבדק מול המקורות הרשמיים ב-19.10.2026. במקרה של סתירה, הנוסח הרשמי קובע.
מה עושים אחר כך
לפי מצב החיים דירה ושכירות, בסדר שבו בדרך כלל עושים את זה.