# מחשבון מס רכישה 2026: דירה יחידה, דירה נוספת ועולים

> מחשבון מס רכישה לפי מדרגות 2026: דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 ₪, דירה נוספת 8% עד 6,055,070 ₪, ועולים חדשים. הערכה בלבד, הקביעה של רשות המסים.

- כלי: מחשבון מס רכישה 2026
- כתובת: https://nayeret.ai/tools/purchase-tax/
- מחיר: חינם, בלי הרשמה, בלי פרסומות
- איפה זה רץ: בדפדפן של המשתמש. הנתונים שמוקלדים לא נשלחים לשרת.
- נבדק לאחרונה מול המקור הרשמי: 2026-10-19

## מה הכלי עושה

מס רכישה משלמים כשקונים דירה. כמה משלמים תלוי בשאלה אם זו הדירה היחידה שלכם, דירה נוספת, או דירה של עולה חדש. ממלאים מחיר ורואים הערכה לפי המדרגות של 2026, כולל חישוב לכל מדרגה.

## איך משתמשים

1. ממלאים את מחיר הדירה בחוזה, ואם קונים רק חלק, את האחוז.
2. בוחרים: דירה יחידה, דירה נוספת או עולה חדש.
3. רואים את המס לפי המדרגות, ובודקים מול הסימולטור של רשות המסים לפני העסקה.

## מה מזינים

- מחיר הדירה (₪) השווי בחוזה, כולל מע"מ אם הדירה מקבלן

## מה מקבלים

חישוב מיידי במסך, עם פירוט של הרכיבים ושל הכללים שלפיהם חושב.

## איך זה מחושב

- המס מחושב במדרגות: כל חלק מהמחיר ממוסה בשיעור של המדרגה שלו, ומחברים. המחיר הוא השווי בחוזה, כולל מע"מ בדירה מקבלן.
- דירה יחידה (16.1.2025 עד 15.1.2028): 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪, ו-10% מעל. דירה נוספת (הוראת שעה עד 31.12.2026): 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל.
- עולה (תקנה 12א): דירה יחידה עד 20,183,565 ₪, 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו-8% מעל. מי שעלה לפני 15.8.2024 יכול לבחור גם בתקנה 12 (0.5% עד 1,988,090 ₪, 5% מעל). המחשבון בודק את המסלולים שמותרים לכם ומציג את הזול.
- רכישה של חלק מדירה: המס על כל הדירה כפול החלק שנרכש. המחשבון לא מחשב הנחות לנכים, למשפחות שכולות ולאוכלוסיות אחרות. השומה הסופית של רשות המסים היא הקובעת.

## מגבלות

- התוצאה היא הערכה לפי הכללים הכלליים. במקרה של סתירה, החישוב הרשמי של הגוף המוסמך קובע. במקרים מורכבים כדאי להתייעץ.
- ניירת אינו אתר ממשלתי.

## שאלות נפוצות

### כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?

על דירה יחידה אין מס עד 1,978,745 ₪. מעל זה 3.5% עד 2,347,040 ₪, ואז 5% עד 6,055,070 ₪. למשל דירה ב-2,400,000 ₪: 12,890 ₪ על המדרגה של 3.5% ועוד 2,648 ₪ על המדרגה של 5%, בסך הכול 15,538 ₪.

### כמה מס רכישה על דירה שנייה?

מי שיש לו כבר דירה ומשאיר אותה משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. על דירה ב-2,000,000 ₪ זה 160,000 ₪. זו הוראת שעה, לפי רשות המסים עד 31.12.2026.

### האם המדרגות עודכנו ב-16 בינואר 2026?

לא. בדרך כלל מעדכנים את המדרגות כל 16 בינואר, אבל חוק ההתייעלות הכלכלית הקפיא אותן. המדרגות לדירה יחידה בתוקף עד 15.1.2028.

### יש לי דירה ואני קונה דירה חדשה במקומה. כמה אשלם?

אם תמכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק, תשלמו לפי מדרגות דירה יחידה. ברוב המקרים זה 24 חודשים מהקנייה, ובדירה מקבלן 12 חודשים מקבלת החזקה. בגלל המלחמה התקופות הוארכו לחלק מהקונים. אם לא תמכרו בזמן, תשלמו את ההפרש עם ריבית והצמדה.

### כמה מס רכישה משלם עולה חדש?

עולה שקונה דירה יחידה עד 20,183,565 ₪ לא משלם עד 1,978,745 ₪, משלם 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו-8% מעל. ההקלה ניתנת פעם אחת, מהשנה שלפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. מי שעלה לפני 15.8.2024 יכול לבחור גם מסלול של 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל.

### מתי משלמים את מס הרכישה?

מדווחים לרשות המסים בתוך 30 יום מהחתימה, בדרך כלל דרך עורך הדין של העסקה. אחרי הדיווח משלמים לפי השומה, בכרטיס אשראי או בהעברה.

### קונים דירה ביחד, איך מחשבים?

בני זוג וילדים קטינים נחשבים קונה אחד. כשקונים רק חלק מדירה, המס מחושב על כל הדירה ומוכפל בחלק שקונים. למשל 25% מדירה: רבע מהמס של הדירה כולה.

## מקורות

- רשות המסים: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, עדכון והקפאת הסכומים: https://www.gov.il/BlobFolder/policy/inst-01-2026/he/realestate_inst-01-2026.pdf
- רשות המסים: הוראת ביצוע 2/2026, הארכת מועדים בעקבות המלחמה: https://www.gov.il/BlobFolder/policy/inst-02-2026-1/he/realestate_inst-02-2026.pdf
- רשות המסים: סימולטור מס רכישה: https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator
- כל-זכות: חישוב מס רכישה: https://www.kolzchut.org.il/he/חישוב_מס_רכישה
- כל-זכות: הנחה במס רכישה לעולים: https://www.kolzchut.org.il/he/הנחה_במס_רכישה_לעולים
- כל-זכות: הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין: https://www.kolzchut.org.il/he/הצהרה_על_מכירה_או_רכישה_של_זכות_במקרקעין

## קשור

- [מחשבון מס על שכר דירה](https://nayeret.ai/tools/rental-income-tax/)
- [מחשבון מע"מ](https://nayeret.ai/tools/vat/)
- [מחשבון ריבית דריבית](https://nayeret.ai/tools/compound-interest/)
- [מחשבון משכנתא והחזר חודשי](https://nayeret.ai/tools/loan/)